Co byste měli vědět než svěříte svoji nemovitost realitní kanceláři

Různé realitní kanceláře účtují svým klientům různě vysoké provize. Je důležité, jaké služby jsou schopné svým klientům za provizi poskytnout. Většina z Vás možná považuje za důležité, kolik si účtují. Mnohem důležitější ale je za co. Můžete zjistit, že v jedné realitní kanceláři zaplatíte 200 nebo dokonce 300.000,-Kč za službu, za kterou jinde zaplatíte třeba 70.000,-Kč. Jak je to možné? Asi mě nebudete mít moc rádi za to, co Vám řeknu: "Můžete za to Vy sami. Nikdo jiný" Kdo jiný, když ne Vy, je za výběr realitní kanceláře zodpovědný? Kdo jiný, když ne Vy, tomu může předejít tím, že si lépe vybere mezi mnoha realitními kancelářemi a makléři na trhu?

Tím v žádném případě nechci obhajovat ty realitní kanceláře, které si neúměrně vysoké provize účtují - je to špatná věc, že to dělají a není to "služba", ale podvod. Nemyslete si, že neexistují. Tento článek píši právě proto, že mám na mysli velice konkrétní realitní kancelář, kterou nemohu jmenovat. Realitní kanceláře, které takto více či méně fungují, sice tvrdí, že je to jejich osobní věc a že když to lidé jsou ochotní akceptovat, tak je to vlastně v pořádku a bla, bla, bla - jsou to jen ospravedlnění vlastní neetiky. Není těžké si spočítat, že s takovou realitní kanceláří nemáte mnoho šancí na úspěch. Taková realitní kancelář totiž dovede spotřebovat 300.000,-Kč na úkony, na které jiným stačí jenom 70.000,-Kč, a to znamená čtyřikrát méně efektivity za Vaše peníze a nebo jim hromada peněz zbyde.

Říkáte si možná v duchu, proč s tak vysokou provizí někdo vůbec souhlasí? Samozřejmě, že většina by s tím nesouhlasila, ovšem za předpokladu, že by to věděla. Obvykle to totiž u těchto realitních kanceláří probíhá tak, že ve smlouvě o zprostředkování je provize pro realitní kancelář stanovena jako rozdíl mezi dosaženou kupní cenou a částkou, kterou má dostat prodávající a která je ve smlouvě uvedena. To znamená, že je pouze na realitním makléři, aby rozhodl, za kolik se tato nemovitost bude nabízet. To vytváří prostor pro neúměrně vysoké provize a svádí to makléře k tomu, aby dohodli s prodávajícím pokud možno nejnižší možnou cenu s vidinou o to větší provize. Smutné na tom je to, že když provize činí třeba 300.000,-Kč, tak čí myslíte, že by správně měla být větší část z těchto 300.000,-Kč? Samozřejmě, že prodávajícího - tedy klienta. A neobrací se většina lidí na realitní kancelář právě proto, že očekává od makléře především to, že dobře poradí, stanoví pokud možno nejvyšší možnou, ale reálnou cenu tak, aby klient získal za svou nemovitost co nejvíce? Proto tvrdím, že jednání těchto makléřů není v pořádku, protože se nezajímají o klienta, ale především o svůj vlastní profit. Někdy to vede k tomu, že makléř, s vidinou velkého zisku, nabízí nemovitost za tak vysokou cenu, že je neprodejná, a sice se nabízí, ale neprodá. Ten, kdo na to nakonec nejvíce doplatí, bývá zpravidla prodávající.

Udělejte si svůj průzkum a zjistěte si:

Jednali jste s realitní kanceláří osobně?

Byli si nabídnutou nemovitost prohlédnout?

Udělali si fotky k prezentaci na internetu?

Podepsali s Vámi řádnou smlouvu o spolupráci?

Je ve smlouvě přesně uvedeno za kolik se bude nemovitost nabízet a kolik z toho činí provize pro ně?

Viděli jste Vaši nemovitost v inzerci? Kde?

Informuje Vás pravidelně Vaše realitní kancelář o vývoji prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti?

Zajistila Vám Vaše realitní kancelář zájemce?

Je tento zájemce solventní?

Kdy může zaplatit?

Vybrala od zájemce rezervační zálohu na Vaši nemovitost?

Zajistila Vám realitní kancelář kupní či nájemní smlouvu?

Pomohla Vám se zajištěním předání nemovitosti, stěhováním, převodem elektřiny, plynu?

Tyto otázky Vám pomohou zjistit, za co Vámi vybraná realitní kancelář účtuje navrhovanou provizi. Jestliže realitní kancelář úspěšně obstojí ve všech výše uvedených otázkách, provize 4-7% (dle celkové ceny nemovitosti) bohatě stačí na pokrytí nákladů kvalitního servisu. Rozsah a obsah služeb jednotlivých realitních kanceláří se často výrazně liší. Zjistěte si proto pečlivě, co jejich služba zahrnuje. Vás samotné mohou napadnout další otázky, které Vám pomohou vybrat si tu správnou realitní kancelář. Stabilní datum zůstává: "Liší-li se provize, kterou Vám realitní kancelář účtuje, musí se lišit i servis, který Vám realitní kancelář poskytne."

Má provize stanovovaná na základě procent vůbec opodstatnění? Proč si realitní kancelář jednoduše nestanoví neměnných 50.000,-Kč za prodanou nemovitost a např. 10.000,-Kč za pronajatou nemovitost? Odpovědět si můžete sami: Je více lidí, kteří mají hodně peněz, nebo je více těch, kteří mají peněz méně? Hledají se snáze zájemci o levnější nemovitosti nebo o dražší nemovitosti? Stačí tedy všechny nemovitosti prezentovat v médiích stejně, bez ohledu na jejich cenu, nebo musíte u dražších nemovitostí použít více a dražší propagace, často po delší dobu? Toto je to, co opodstatňuje ona procenta z ceny. Je to totéž, co byste museli udělat i Vy, kdybyste se snažili Vaši nemovitost prodat sami a chtěli byste si zajistit úspěch. Museli byste pro získání zájemce použít prostředky odpovídající ceně a kvalitě Vaší nemovitosti. Filozofie podnikání je velice jednoduchá. Buď zrealizujete málo obchodů za hodně, nebo hodně obchodů za málo. Vybrali byste si realitní kancelář, která realizuje málo obchodů a účtuje si vysoké provize?

No vidíte.

Smlouvy

Každý z Vás, kdo prodáváte či pronajímáte, chcete získat určitou částku peněz. V případě, že se rozhodnete spolupracovat s realitní kanceláří, je to přesně to, co chcete po realitní kanceláři. Většina z Vás asi také souhlasí se zaběhnutým systémem vyplácení realitní kanceláře pouze v případě úspěchu realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Nepředpokládám, že v realitní kanceláři nabídnete svoji nemovitost k prodeji či pronájmu a v témže okamžiku jim složíte částku ve výši provize, aby měli předem na úhradu nákladů spojených s jejich činností (v takovém případě byste to asi byli Vy, kdo by trval na podepsání smlouvy). Ne, hezky si počkáte, až zainvestují svoje vlastní peníze do nájmu, propagace, telefonů, benzínu, personálu, právníků atd., atd., a sledujete, jestli jejich investování přineslo úspěch v podobě realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Teprve potom zaplatíte realitní kanceláři provizi.

A to je ten důvod, proč by realitní kancelář měla chtít s Vámi podepsat smlouvu. Do jisté míry to také ukazuje, jestli pro Vás hodlají vůbec něco udělat. Chtějí po Vás smlouvu = chtějí do Vás investovat a chtějí si svoji investici pojistit. Nechtějí smlouvu = nemají si co zajišťovat, protože do Vás nic investovat nebudou. Nezapomeňte: "Podpisu smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří vždy musí předcházet pečlivý výběr realitní kanceláře. Jen tak nebudete v budoucnu litovat, že jste ji podepsali." Toto je nejdůležitější a v podstatě to jediné, co musíte vědět. Problém není v tom, zda podepsat, či nepodepsat, ale v tom, s kým podepsat. Toto byste si měli uvědomit a převzít zodpovědnost za svá vlastní rozhodnutí.

Exkluzivní nebo neexkluzivní?

Asi tak 90% z Vás by naprosto okamžitě odpovědělo:" Exkluzivní, ani za nic!" Naprosto Vás chápu. Téměř žádná realitní kancelář Vám nedá stoprocentní záruky. Většina z Vás nemá na prodej rok času, pro spoustu z Vás bylo včera pozdě. Pověst realitních kanceláří není vůbec valná. Mé vlastní mínění o realitních kancelářích je velice špatné. Právě proto, že se na tomto trhu pohybuji již delší dobu, vím a vidím věci, které by člověka až omráčily.

Řešením není nechat velké množství realitních makléřů, aby nemovitost nabízeli.

1. Všichni makléři využívají téměř stejná média k prezentaci Vaší nemovitosti na trhu.

2. Nabídne-li zájemci jednu nemovitost více realitních kanceláří, navíc každá za jinou cenu, vyvolává to u něj v lepším případě silné podezření.

Řešením je důkladný průzkum realitních kanceláří, sledování trhu s nemovitostmi dříve, než svoji nemovitost do některé z realitních kanceláří umístíte. Obvolejte nebo obejděte Vámi vytipovatné RK a zeptejte se: "Kolik si účtujete?" a "Co za to pro mě uděláte?" a chtějte fakta. Akce, podrobný výčet jejich služeb. Buďte zvědaví. Ptejte se na věci, kterým nerozumíte. Co všechno bude po Vás realitní kancelář chtít, když jim svěříte prodej či pronájem Vaší nemovitosti? Jeví nezájem? Nebrat!!! Nezjistili si od Vás všechny podrobnosti o nemovitosti? Nebrat!!! Neprobrali s Vámi otázku daní při prodeji? V žádném případě nebrat!!! Nepřijedou se podívat? Nebrat!!! Nechtějí smlouvu? Nebrat!!! Nebudou Vaši nemovitost inzerovat? Nebrat!!! Nezajistí vypracování kupní smlouvy? Nebrat!!! Makléř tápe? Nejeví se jako profesionál? Hraje si na profesionála? Nebrat!!!

Chápete? Musíte si v tom udělat pořádně jasno. Nakonec budete sami vědět, komu svoji nemovitost svěříte.

Michal Tibitanzl, ředitel RK Honzík